Ev, arsa ya da işyeri almayı veya satmayı planlayanları yakından ilgilendiren düzenleme için geri sayım başladı. Ticaret Bakanlığı'nın son kararıyla taşınmaz alım satımlarında güvenli ödeme sisteminin zorunlu hâle geleceği tarih 1 Ekim 2026'dan 1 Aralık 2026'ya ertelendi. Bu tarihten sonra sisteme uygun yapılmayan satışlarda tapu devri gerçekleştirilmeyecek.
Düzenlemenin amacı, gayrimenkul satışlarında sık karşılaşılan dolandırıcılık, sahte para kullanımı ve ödeme anlaşmazlıklarının önüne geçmek. Yeni sistemde satış bedeli, alıcıdan satıcıya elden ya da doğrudan havaleyle değil, güvenli bir hesap üzerinden aktarılacak.
Sistem nasıl işleyecek?
Güvenli ödeme sistemi, bankalar ile tapu müdürlükleri arasında kurulan dijital entegrasyon üzerinden çalışacak. İşleyiş kabaca şu adımlardan oluşuyor:
1. Başlangıç: Alıcı ve satıcı, sisteme entegre bir banka ya da katılım finans kurumu üzerinden işlemi başlatıyor.
2. Bedelin yatırılması: Alıcı, satış bedelini kendisi için açılan güvenli hesaba yatırıyor. Para bu aşamada satıcıya geçmiyor, sistemde bekliyor.
3. Tapu devri: Taraflar tapu müdürlüğünde devir işlemini tamamlıyor.
4. Ödemenin aktarılması: Tapu devri tamamlandığı anda sistem, bekleyen tutarı otomatik olarak satıcının hesabına aktarıyor.
Satış herhangi bir nedenle gerçekleşmezse, güvenli hesapta bekleyen para alıcıya iade ediliyor. Böylece ne alıcı parasını verip tapuyu alamama riskiyle, ne de satıcı tapuyu verip parasını alamama riskiyle karşı karşıya kalıyor.
Hangi satışları kapsıyor?
Düzenleme; konut, arsa ve işyeri gibi taşınmazların alım satımını kapsıyor. Sistemin hangi işlemlerde uygulanacağına ya da hangi durumlarda istisna tanınacağına ilişkin ayrıntılar, işlem yapılacak banka ve tapu müdürlüğünden öğrenilebiliyor. Kırsal nüfusun ve arsa alım satımının yoğun olduğu Ordu gibi illerde, köylerdeki taşınmaz satışlarında da sürecin nasıl işleyeceği merak ediliyor. Bu nedenle satış yapmayı planlayanların, tapu randevusu almadan önce kendi işlemlerinin kapsamını teyit etmesi önem taşıyor.
Masraf olacak mı?
Sistemin kullanımı için alıcı ya da satıcıdan ek bir ücret alınıp alınmayacağı, işlemi yapacak bankaların uygulamalarına göre netleşecek. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti gibi mevcut masraflar ise aynen devam ediyor ve satış sırasında ayrıca ödeniyor. Satış öncesinde bu kalemlerin toplam tutarını hesaplamak, alıcı ve satıcı arasında sonradan anlaşmazlık yaşanmasını önlüyor.
Neden ertelendi?
Güvenli ödeme sisteminin başlangıçta 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmesi planlanıyordu. Ancak bankalar ile tapu sistemi arasındaki teknik altyapının ve entegrasyonların tamamlanabilmesi için uygulama üç ay ertelenerek 1 Ekim 2026'ya bırakıldı. Ticaret Bakanlığı eylül sonunda yaptığı açıklamayla, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bilgi sistemleri ile bankalar arasındaki teknik altyapı ve entegrasyon süreçlerinin tamamlanması, uygulamada yaşanabilecek sorunların önlenmesi amacıyla yönetmelik değişikliği yapılarak zorunlu uygulama başlangıcının 1 Aralık 2026 olarak yeniden belirlendiğini duyurdu. Bakanlık ayrıca veri paylaşımını hızlandırmak için bir entegratör belirleneceğini, bankaların altyapısı hazır hâle geldikten sonra sistemin önce pilot uygulamayla devreye alınacağını bildirdi.
Hangi sorunları çözmesi bekleniyor?
Gayrimenkul satışlarında en sık karşılaşılan sorunlar arasında tapu devrinden sonra ödemenin yapılmaması, sahte banknotla ödeme, kaparo ve ön ödeme dolandırıcılıkları ile tapuda gösterilen bedelle gerçek satış bedeli arasındaki farklar yer alıyor. Paranın güvenli bir hesapta tutulması ve devirle eş zamanlı aktarılması, bu tür anlaşmazlıkların büyük bölümünü ortadan kaldırmayı hedefliyor.
Benzer bir uygulama daha önce ikinci el araç satışlarında da hayata geçirilmişti. Noterlerde yapılan araç satışlarında güvenli ödeme sisteminin kullanılması, araç alım satımındaki dolandırıcılık vakalarının önüne geçmek amacıyla zorunlu hâle getirilmişti.
Alıcı ve satıcılar nelere dikkat etmeli?
1 Aralık'tan sonra ev ya da arsa satışı yapacak olanların, işlem öncesinde sisteme entegre bankalardan bilgi alması öneriliyor. Tapu randevusu alınmadan önce güvenli ödeme sürecinin başlatılması, işlemin aksamadan tamamlanmasını sağlayacak. Uzmanlar ayrıca, sistem devreye girse de satış öncesinde taşınmazın imar durumu, üzerinde haciz ya da ipotek olup olmadığı gibi konuların e-Devlet ve tapu müdürlüğü üzerinden mutlaka kontrol edilmesi gerektiğini hatırlatıyor. Satış sözleşmesinde bedelin ve ödeme koşullarının açıkça yazılması da olası anlaşmazlıklarda tarafların hakkını koruyor.
