Anne ya da babadan kalan bir ev, tarla veya arsa, pek çok ailede yıllarca süren anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Kardeşlerden biri evi satmak isterken diğeri içinde oturmayı ya da hatıra olarak korumayı tercih edebiliyor. Taraflar anlaşamadığında devreye giren "ortaklığın giderilmesi" sürecinde ise önemli bir değişiklik yapıldı.
31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile miras yoluyla edinilen taşınmazların mahkeme kararıyla satışında yeni bir usul getirildi. Artık belirli şartlar sağlandığında ilk açık artırmaya yalnızca mirasçılar katılabiliyor.
Yeni kural ne diyor?
Düzenlemeye göre bir taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve tapuda mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin payının bulunmaması gerekiyor. Bu iki şart sağlandığında, mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermesinin ardından yapılacak ilk ihaleye sadece o taşınmazın maliki olan mirasçılar teklif verebiliyor.
Bu ilk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için verilen teklifin taşınmazın muhammen bedelinin, yani bilirkişi tarafından belirlenen değerinin yüzde 100'üne ulaşması gerekiyor. Böylece evi elde tutmak isteyen kardeş, dışarıdan bir yatırımcıyla yarışmak zorunda kalmadan, gerçek değerini ödeyerek diğer mirasçıların paylarını satın alabiliyor.
İlk ihalede satış olmazsa ne olacak?
Mirasçılar arasındaki bu özel artırma yalnızca bir defaya mahsus uygulanıyor. İlk ihalede muhammen bedelin tamamına ulaşan bir teklif gelmezse, sonraki artırmada genel kurallara dönülüyor ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabiliyor. Tapuda mirasçı olmayan bir hissedar varsa ise bu özel usul hiç uygulanmıyor ve satış baştan genel hükümlere göre yapılıyor.
Düzenleme neden yapıldı?
Uygulamada miras kalan taşınmazların ihalelerinde, aile dışından katılan alıcıların ve bazı durumlarda organize grupların taşınmazları değerinin altında satın aldığı yönünde şikâyetler bulunuyordu. Mirasçılar hem aile yadigârı mülklerini kaybediyor hem de düşük satış bedeli nedeniyle maddi zarara uğruyordu. Yeni düzenlemeyle aile mülklerinin öncelikle aile içinde kalmasının ve gerçek değerinden el değiştirmesinin önünün açılması amaçlanıyor.
Önce arabulucuya gitmek zorunlu
Ortaklığın giderilmesi davasında önemli bir ön şart da bulunuyor. 1 Eylül 2023'ten bu yana bu davalar zorunlu arabuluculuk kapsamında. Yani mirasçılardan biri dava açmadan önce taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunda. Arabulucu tüm paydaşları toplantıya çağırıyor ve süreç kural olarak üç hafta içinde, zorunlu hâllerde bir hafta uzatmayla dört hafta içinde tamamlanıyor. Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan davalar usulden reddediliyor.
Anlaşma olmazsa dava açılıyor
Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa mirasçılardan herhangi biri, payı ne kadar küçük olursa olsun, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabiliyor. Mahkeme öncelikle taşınmazın mirasçılar arasında aynen, yani fiziki olarak bölünüp bölünemeyeceğine bakıyor. Bir daire ya da tek bir ev gibi bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar veriliyor ve satış bedeli mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılıyor.
Tarım arazileri de kapsamda
Yeni usul yalnızca konutları değil, miras yoluyla edinilen tarla, bahçe ve arsaları da kapsıyor. Özellikle Karadeniz'de fındık bahçeleri gibi nesilden nesile aktarılan tarım arazilerinde hisse sayısının zamanla çok artması, ortaklığın giderilmesi davalarını sıklaştırıyor. Düzenlemeyle bu arazilerin de öncelikle aile içinde kalmasının kolaylaşması bekleniyor.
Mirasçılar için tavsiyeler
Uzmanlar, mahkeme süreci uzun ve masraflı olabildiği için mirasçıların önce kendi aralarında anlaşma yolunu denemesini öneriyor. Evi kullanmak isteyen kardeşin diğerlerinin payını piyasa değerinden satın alması, ortak kararla satışa çıkarılması ya da kira gelirinin paylaşılması gibi seçenekler, hem zaman hem de aile ilişkileri açısından daha az yıpratıcı olabiliyor. Dava sürecine girilecekse de bir avukattan destek almak, hak kaybı yaşanmaması için önemli.
