Ev ya da arsa almayı planlayanların en çok gözden kaçırdığı kalemlerden biri tapu masrafları. Satış fiyatı üzerinde anlaşıldıktan sonra tapu müdürlüğünde ödenmesi gereken harç ve ücretler, özellikle yüksek fiyatlı konutlarda yüz binlerce liraya ulaşabiliyor. Bu nedenle bütçe yaparken tapu masraflarını baştan hesaba katmak büyük önem taşıyor.
2026 yılında tapu işlemlerinde iki temel kalem bulunuyor: tapu harcı ve döner sermaye ücreti. İşte ev alırken ödenecek masraflar ve örnek hesaplar.
Tapu harcı ne kadar?
Tapu harcı, taşınmazın beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanıyor. Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı yüzde 2 harç ödüyor; yani toplam oran yüzde 4. Uygulamada ise taraflar çoğu zaman harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi konusunda anlaşıyor. Hangi tarafın ne kadar ödeyeceği, alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmaya bağlı.
Burada önemli bir kural var: Beyan edilen satış bedeli, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamıyor. Ayrıca gerçek satış bedelinin altında değer beyan etmek, ileride vergi cezasıyla karşılaşılmasına neden olabiliyor.
Döner sermaye ücreti
Tapu harcının yanı sıra tapu müdürlükleri tarafından bir de döner sermaye ücreti alınıyor. 2026 yılı için temel döner sermaye ücreti 2.227 TL. Bu tutar, tapu müdürlüğünün bulunduğu bölgenin katsayısıyla çarpılıyor. Örneğin katsayısı 1 olan bir yerde 2.227 TL, 1,5 olan bir yerde 3.340,50 TL, 3 olan bir yerde ise 6.681 TL ödeniyor.
Örnek hesaplar
Yüzde 4'lük toplam harç oranı üzerinden, farklı fiyatlardaki konutlar için tapu harcı şöyle hesaplanıyor:
- 2 milyon TL'lik ev: 80 bin TL harç
- 3 milyon TL'lik ev: 120 bin TL harç
- 5 milyon TL'lik ev: 200 bin TL harç
- 7,5 milyon TL'lik ev: 300 bin TL harç
Bu tutarlara döner sermaye ücreti ekleniyor. Harcın tamamını alıcının üstlenmesi durumunda, 5 milyon TL'lik bir ev için tapu masrafı yalnızca harç olarak 200 bin TL'yi buluyor. Harç yarı yarıya paylaşılırsa alıcının payı 100 bin TL'ye iniyor.
Tapu işlemi nasıl yapılır?
Satış işlemi için tapu müdürlüğüne gitmeden önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web Tapu sistemi ya da e-Devlet üzerinden başvuru yapılıp randevu alınıyor. Başvuru sırasında taşınmaz bilgileri ve satış bedeli giriliyor, sistem ödenecek harç ve döner sermaye tutarlarını hesaplayarak gösteriyor. Ödemeler banka aracılığıyla yapıldıktan sonra alıcı ve satıcı, randevu saatinde kimlikleriyle birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunuyor ve devir işlemi imzalarla tamamlanıyor. Satıcının taşınmaza ait emlak vergisi borcunun bulunmaması ve zorunlu deprem sigortasının yaptırılmış olması da işlemin tamamlanması için aranan şartlar arasında.
Başka hangi masraflar var?
Ev alırken tapu harcı ve döner sermaye ücretinin dışında da bazı masraflar çıkabiliyor. Emlak ofisi aracılığıyla alınan konutlarda genellikle alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 artı KDV komisyon ödeniyor. Konut kredisi kullanılıyorsa ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı ve zorunlu deprem sigortası (DASK) da hesaba katılmalı. Tüm bu kalemler bir araya geldiğinde, evin fiyatının yüzde 6 ile yüzde 8'i arasında ek bir bütçe gerekebiliyor.
1 Aralık'tan itibaren güvenli ödeme zorunlu
Ticaret Bakanlığı'nın kararıyla, taşınmaz alım satımlarında güvenli ödeme sisteminin zorunlu hâle geleceği tarih 1 Aralık 2026'ya ertelendi. Bu tarihten itibaren satış bedeli alıcıdan satıcıya elden ya da doğrudan havaleyle değil, bankalar ile tapu müdürlükleri arasında kurulan sistem üzerinden aktarılacak. Tapu devri tamamlandığı anda para satıcının hesabına geçecek. Sistemin amacı, sahte para ve dolandırıcılık gibi riskleri ortadan kaldırarak hem alıcıyı hem de satıcıyı korumak.
